Home Sweet Home Part 1 – A la recherche d’une maison

Ça y est, nous avons emménagé dans notre propre maison ! Enfin, dans notre maison à 20%, le reste appartenant à la banque. C’est donc l’occasion idéale de faire un petit topo sur le marché de l’immobilier américain, vu du bout de ma lorgnette, à usage des personnes culturellement curieuses (ou qui voudraient aussi se lancer dans l’aventure). Ce premier post parlera des aspects liés à la recherche d’une maison qui m’ont étonnée par rapport à mon expérience française. J’évoquerai dans un second billet les aspects financiers, car acheter, c’est découvrir un nouveau pan de la fiscalité américaine, et surtout comment se font les prêts immobiliers aux Etats-Unis. Je consacrerai enfin un dernier billet aux démarches inattendues que nous avons eu à faire lors de l’achat proprement parlé.

Le premier point, c’est que nous avons acheté une maison à Pittsburgh, en Pennsylvanie. J’ai toujours en projet d’écrire un post sur le partage du pouvoir entre l’Etat fédéral et les 50 Etats de l’Union, donc je rappellerai seulement que si depuis la France, on a l’image des Etats-Unis en tant que gigantesque pays, la réalité est bien plus nuancée et l’Union fonctionne plus comme une fédération qu’un Etat centralisé à la française (tous ceux qui ont essayé de comprendre comment fonctionnent les primaires américaines en ont eu un aperçu !). Mon expérience immobilière en Pennsylvanie est liée entre autre aux lois de cet Etat, et aurait pu être différente dans un autre Etat. Ou pas. Demandez à un avocat spécialisé.

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The American Dream I didn’t know I had

Voici donc les points qui, en tant que française novice sur le marché de l’immobilier américain, m’ont surprise :

  • Le prix de la maison : en France, personne ne va proposer d’acheter une maison à un prix supérieur au prix de mise en vente. C’est d’ailleurs interdit. Aux Etats-Unis, cela serait vu comme une entrave aux droits individuels (contrat privé entre deux individus) et à la brave main invisible du marché. Le prix auquel est mise en vente une propriété est donc indicatif. Si l’on est dans un marché de vendeur (seller’s market), le prix final pourra être plus haut que le prix publié sur l’annonce. Pour vous donner une idée, dans la région de San Francisco, les maisons se vendent en moyenne à 105% ou 110% du prix annoncé (en fonction des endroits et de la saison), voire beaucoup plus (de l’ordre de 130%). C’est donc une véritable surenchère, et même si l’on arrive à pouvoir s’aligner, viennent en considération d’autres éléments comme la solidité de l’offre (les vendeurs préfèreront quelqu’un qui peut acheter « cash », c’est-à-dire sans recourir à un prêt), ou la personnalité des acheteurs. Il arrive que les acheteurs potentiels doivent écrire une lettre de motivation pour expliquer pourquoi ce sont les meilleurs acheteurs et à quel point ils seront de bons voisins ! Bref, dans un seller’s market, c’est la foire à l’empoigne. Heureusement, à Pittsburgh, et malgré les dires des agents immobiliers locaux, nous étions plutôt dans un buyer’s market, et nous avons donc pu négocier le prix final à la baisse.

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Nos nouvelles voisines : les biches viennent visiter notre jardin de façon régulière

    • L’implication quasi-systématique d’un agent immobilier représentant l’acheteur : en France, lorsque nous avons acheté notre appartement, nous regardions les annonces sur le Boncoin.fr et les divers sites immobiliers, nous allions visiter les appartements après avoir contacté le propriétaire ou l’agence. Il y avait donc au pire un agent immobilier dans la transaction, et au mieux zéro. Aux Etats-Unis, en plus de l’agent du vendeur, les acheteurs prennent également un agent. En tout cas 90% des acheteurs. Ne connaissant guère le marché local, les bons quartiers, les démarches à faire, nous avons opté pour en prendre un également. A Rome etcetera. Il faut savoir que la rémunération des agents est assez codifiée et représente typiquement 6% du prix de la maison. 3% pour l’agent du vendeur et 3% pour l’agent de l’acheteur. La propagande veut que les acheteurs ne paient pas leur agent et que les 6% soient à la charge du vendeur. Mais in fine, ces 6% font bien sûr partie du prix de la maison. Et lors de la revente, il faudra mieux que la maison ait gagné au minimum 6% de sa valeur. 

Notre agent se prendra donc une belle commission à la signature de l’acte de vente, même si tout ne part pas dans sa poche :

    • Tout d’abord, il fait partie d’une agence, et celle-ci doit lui prendre une commission pour ses frais de fonctionnement ;

    • La personne qui nous a référée à cet agent, et qui était le gestionnaire de la maison que nous louions en Californie, a droit à 30% de la commission de notre agent. Pas mal pour avoir envoyé un email ! (Plus encore 5% pour le réseau qui les met en contact au niveau national) ;

    • De ce qu’il lui reste, notre agent a promis (en tout cas dans les documents qu’il nous a remis), qu’il en donnerait une partie à une association de notre choix. Encore un exemple de la culture du don qui est partout dans la société américaine et dont j’ai parlé dans ce post.

Le panier de basket dans l’allée, l’accessoire indispensable de la maison américaine !

  • Location, location, location, ou du bon emplacement des écoles : je n’ai jamais entendu de débat sur la carte scolaire aux Etats-Unis, mais comme en France, les écoles publiques sont liées à une zone géographique. Le prix de l’immobilier est donc extrêmement lié à la qualité des écoles, un peu comme en France d’ailleurs. Mais une grosse différence d’avec la France, c’est qu’il est très facile d’avoir une idée de la dite-qualité : par exemple, le site greatschools.org publie une note pour chaque école du pays, basée principalement sur les résultats des élèves à des tests standardisés. En France aussi, il y a des tests d’évaluation des acquis des élèves, mais j’imagine le tollé dans l’Education Nationale si on décidait de rendre publique les résultats au niveau de chaque école. On peut donc presque littéralement faire ses courses pour telle ou telle école publique lorsqu’on choisit son futur chez soi. Bien sûr, les écoles notées 9 et 10 (sur 10) vont faire monter les prix de l’immobilier. L’alternative est de mettre son enfant en école privée, mais il me semblait plus logique d’investir dans de la pierre que l’on pourra revendre une fois les enfants sortis du système scolaire.

Pour l’anecdote amusante de la vie américaine : une voisine nous a apporté des cookies le week-end suivant notre déménagement, avec un petit mot pour nous souhaiter la bienvenue. Nous avons trouvé le geste très sympa !

Et pour l’anecdote « le sexisme ordinaire » : pendant le déménagement, les déménageurs m’ont demandé « il est où votre mari ? Il faudrait débrancher la machine à sécher le linge ». Les gars, il faut juste débrancher une prise et enlever deux vis, je crois que je peux le faire tout aussi bien…

Dans la même série:

Si vous vivez aux Etats-Unis et pensez acheter votre “home sweet home”, je vous conseille aussi cet article du New York Times.

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