Home Sweet Home Part 3 – Les démarches inattendues

Pour conclure cette série de billets sur notre expérience immobilière aux Etats-Unis, voici une dernière partie consacrée aux démarches que nous avons eu à faire, et qui nous ont un peu surpris car inexistantes en France. Une chose similaire était bien sûr tout un tas de papiers à signer, et un dépôt d’argent à faire lors de la proposition formelle, histoire de montrer qu’on prend les choses au sérieux et surtout de retirer la maison du marché (the earnest money deposit, ou hand money, qui correspond à environ 1% ou 2% du prix de vente). Je dois vous avouer que nous n’avons pas du tout regretté de prendre un agent immobilier, dont le rôle va bien au-delà de l’organisation des visites, puisqu’il s’assure que le processus d’achat (que j’ai trouvé au final plus complexe qu’en France) se passe correctement et dans les temps.

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« Où se trouve le cœur, là est la maison ». Si la quantité de radon ne dépasse pas 148 Bq/m3.

Il y a notamment deux démarches que nous n’avions pas eu à faire en France :

1. L’inspection (home inspection) : une fois que les vendeurs et les acheteurs se sont mis d’accord sur le prix de la maison, il est recommandé de faire effectuer une inspection de la maison  (aux frais de l’acheteur). Un inspecteur certifié fait le tour de la maison, regarde notamment la structure, l’état du toit, des murs (humidité, craquelures…), l’électricité, la plomberie, des appareils électriques, ainsi que les infestations potentielles de nuisibles (termites et autres). Il dresse un rapport complet, en soulignant les points les plus critiques : nous avons donc appris (entre autres) que notre toit arrivait en fin de vie, que la polarité de certaines prises était inversée et que le tableau électrique était mal câblé. Suite à cette inspection, il est tout à faire possible de sortir de l’accord de vente et de récupérer son dépôt. En pratique, s’ouvre souvent une deuxième phase de négociation, où l’on peut demander aux vendeurs de faire certaines réparations et/ou de donner un crédit lors de la signature (nos vendeurs ont du refaire un traitement contre les termites, et nous avons également négocié un petit crédit). Cette inspection peut être exigée par la banque pour finaliser le prêt. Dans un marché favorable aux vendeurs (comme en Californie ou même pour certaines maisons à Pittsburgh), il arrive que les acheteurs renoncent à l’inspection afin de donner plus de valeur à leur proposition d’achat (to waive the inspection), ce qui est bien sûr fortement déconseillé, mais j’imagine nécessaire dans certaines circonstances (c’est ça de vivre dans un pays où la loi du marché est reine).

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Le cadeau de « bienvenue chez vous ! » offert par notre agent immobilier lors de la signature.

Notez que l’inspection comprend aussi une mesure du radon ambient dans la maison. Encore une découverte ! Je n’avais jamais entendu parler du radon en France, et j’ai tout d’abord pensé « est-ce qu’ils n’exagéraient pas un peu les Américains avec le danger des produits chimiques ? » (voici un très bon SMBC sur le sujet). Après une petite recherche (source), il apparait que le radon est un gaz radioactif naturel qui peut provoquer le cancer du poumon. C’est même la seconde cause de cancer du poumon après la cigarette, avec une estimation de 21 000 mort par an aux USA (la cigarette en provoquerait 160 000). En France, d’après l’Institut de Radioprotection et de Sûreté Nucléaire (IRSN), le radon pourrait jouer un rôle dans 10% des 25 000 décès annuels dus au cancer du poumon. Lors de l’inspection, une mesure de radon est donc réalisée pour s’assurer que l’on est en deçà des valeurs préconisées par l’EPA (Environmental Protection Agency). Dans notre maison, il y a des petits ventilateurs dans le sous-sol pour réduire la quantité de radon accumulé, qui ne doit pas dépasser 148 Bq/m3 (4 pCi/L) d’après l’EPA. Il en va d’ailleurs de même au Canada, qui a d’ailleurs un seuil différent (200 Bq/m³), encore différent du seuil recommandé par l’OMS (« The WHO’s new annual recommended reference level is 100 Bq/m³, with an upper limit that should not exceed 300 Bq/ m³ »). Par contre, motus et bouche cousue en France, dont certaines régions sont susceptibles d’être très exposées. La règlementation est peut-être en train de changer (j’ai trouvé des papiers de recherche sur le sujet), mais en attendant, ça sent le scandale sanitaire qui n’attend qu’un journaliste un peu curieux… (on parle quand même de près de 2500 morts par an). A noter que l’IRSN a fait une campagne de mesures (à prendre avec des pincettes, car beaucoup de facteurs réduisent la qualité des données) et qu’elle a trouvé que les moyennes vont de 22 Bq/m3 (Paris) à 264 Bq/m3 (Lozère).

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La carte des moyennes d’exposition au radon en France : potentiellement responsable de 2500 morts par an. Et si les politiques faisaient leur travail et réglementaient les niveaux d’exposition ? (source : IRNS).

2. L’estimation de la banque : avant d’accorder le prêt immobilier, la banque fait sa propre estimation du prix de la maison (au frais de l’acheteur quand même). Si la banque considère que la maison vaut moins que le prix d’achat, le prêt ne pourra se faire (je pensais que c’était plus une formalité qu’autre chose, mais c’est arrivé récemment à des amis). Une manière de s’assurer que la banque retrouvera ses petits en cas de défaut de l’acheteur.

Enfin, avant le closing (la signature de la vente), les acheteurs se rendent une dernière fois dans la maison vide pour que tout le monde soit d’accord sur ce qui est inclu dans la vente (final walk-in). Dans notre cas, la propriétaire avait pris le temps de venir pour nous expliquer les petits trucs à savoir, et nous avons bien apprécié le geste.

A savoir que les droits de propriétés du sous-sol font l’objet de clauses particulières (dont je ne suis pas familière pour la France) : les propriétaires ne sont pas obligés de les céder. De plus, comme nous sommes dans une ancienne région d’exploitation de charbon, il y a un risque que la maison ait été construite sur une ancienne mine. On peut prendre une assurance spécifique liée à ce risque, mais grâce aux cartes publiées par le Department of Environmental Protection de la Pennsylvanie, nous avons pu déterminer que ça ne valait pas le coût, au sens propre du terme.

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Acheter une maison dans une ancienne région minière : faut-il prendre une assurance si la maison est construite sur une ancienne mine ? (ce qui correspond aux zones en gris sur la carte de notre commune. Heureusement, nous sommes dans la partie blanche !)

Et cela conclut cette série de billets sur nos aventures immobilières aux Etats-Unis ! Finalement, il y a beaucoup de choses similaires avec la France (beaucoup de paperasse !), mais également pas mal de différences et de subtilités que nous avons dû apprendre sur le tas. Et qui nous ont permis de découvrir un nouveau côté de l’Amérique.

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