Expat USA

Home Sweet Home Part 2 – Le nerf de la guerre

By Lily
février 24, 2016
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Pour cette deuxième partie sur notre expérience immobilière aux Etats-Unis, je voulais vous parler du nerf de la guerre: l’argent investi dans l’achat d’une maison. Nous avons fait quelques découvertes, bonnes (comme les bénéfices fiscaux) et moins bonnes (comme les taxes foncières), et j’ai trouvé les démarches pour l’obtention du prêt assez similaires avec la France. Au final, il faut comme toujours bien faire son calcul pour voir s’il est plus intéressant de louer ou d’acheter, hors critères « émotionnels » qui bien sûr ne peuvent se chiffrer. A noter que le critère de stabilité est beaucoup plus difficile à remplir aux Etats-Unis qu’en France, car les contrats de location sont souvent annuels et que les loyers sont très rarement encadrés, vous n’êtes donc jamais à l’abris d’une augmentation très importante de loyer (pour l’avoir vécu: +20% après 9 mois!)

Louer ou acheter: l’éternelle question (surtout quand on habite à l’étranger!)

Voici donc les détails:

Le niveau très élevé des taxes foncières: comme nous sommes aux Etats-Unis, l’école publique est surtout financée par les communautés locales, notamment les villes. Les taxes foncières que nous payons sont décidées par la ville et indexées sur le prix de la maison (qui est estimée un peu en dessous de la valeur du marché): qui dit maisons chères, dit plus de taxes, dit plus de fonds pour les écoles publiques et de meilleures notes aux examens standards. Ce qui assure le prix élevé des maisons, la boucle est bouclée (comme je l’expliquais déjà dans le billet précédent). Pour vous donner une idée, notre taxe foncière s’élève à plus de $10,000 par an ! Plus jamais je ne me plaindrai de la taxe foncière grenobloise. Comme en France, on y « échappe » lorsqu’on est locataire, car les taxes foncières sont payées par les propriétaires.
Et comme en France, il y a des débats sur quelle est la valeur de la maison à considérer pour indexer les taxes : valeur d’achat ou valeur sur le marché actuel. Par exemple, la « Proposition 13 » en Californie, qui limite non seulement l’impôt foncier à 1% du prix de la maison, mais également l’augmentation des taxes foncières à 2% par an, n’est pas au goût de tout le monde. Dans un marché où le prix des maisons explose comme c’est le cas en ce moment pour la région de San Francisco (le prix des maisons a augmenté de 60% à 70% depuis 2012 !), cela conduit à une forte disparité entre les anciens propriétaires et les nouveaux acheteurs.

La fiscalité au pays de l’Oncle Sam est assez compliquée du fait de l’imbrication des niveaux de gouvernement (fédéral, national et local). Bien des personnes ont recours aux services d’un comptable spécialisé quand s’ouvre la tax season (saison des impôts)

Les bénéfices fiscaux: c’est LA niche fiscale dont bénéficient les propriétaires américains. Il est possible de déduire de son assiette d’impôt les taxes foncières citées plus haut ainsi que les intérêts du prêt immobilier (et les points dont je parle ci-dessous). Je dis bien de l’assiette d’impôt et non pas de ses impôts eux-mêmes. Car même les Américains n’ont pas osé faire aussi fort que le paquet fiscal de Sarkozy et son fameux crédit d’impôt période 2007-2011, qui permettait d’avoir un crédit d’impôt de 40% des intérêts lors de la première année d’annuité de remboursement (20% par la suite, ce qui fait qu’en fonction de sa fourchette d’impôt aux Etats-Unis, on s’en approche).

Puisque nous parlons argent, je me dois d’évoquer la recherche et l’obtention du prêt. La façon classique de procéder pour se voir accorder un prêt immobilier est de pouvoir avancer (cash) 20% du prix de la maison (le down payment). Ce qui peut faire une somme conséquente. En échange, on échappe à toutes les assurances qu’on nous fait prendre en France (assurance vie notamment, avec le formulaire de santé signé par le médecin). On peut bien sûr acheter avec un capital plus faible (typiquement 3%), mais il faudra payer une assurance supplémentaire jusqu’à avoir une équité suffisante dans la maison (un peu plus de 20% je crois). Il existe des programmes pour faciliter l’accès à la propriété des moins nantis, mais nous avons la chance de ne pas avoir eu à y faire appel.

Un prêt immobilier, ça a toujours l’air un peu compliqué, mais au final, ça se passe souvent bien (remarquez quand même le petit fer à cheval !)

Le taux d’intérêt du prêt dépend de plusieurs facteurs dont voici quelques-uns:
- La durée du prêt: durée typique similaire à la France, soit 15, 20 ou 30 ans ;
- Le Credit Score, ce fameux chiffre attribuée par les agences de notation à chaque individu dès lors qu’il possède une carte de crédit (les modalités de calcul sont laissées au bon gré des agences de notation, et varient de l’une à l’autre). Le principe du Credit Score, c’est de montrer qu’on est un « bon emprunteur », c’est-à-dire que l’on rembourse bien ses dettes. De notre côté, nous avons « construit » notre Credit Scorepetit à petit en remboursant nos cartes de crédit et les emprunts pour nos voitures, et maintenant notre prêt immobilier, qui d’ailleurs a son petit nom particulier en anglais (le mortgage, alors que c’est un loan pour les autres types de prêts). Etant arrivés aux Etats-Unis « récemment » (4 ans quand même), notre crédit score était bon mais pas dans la meilleure tranche. Nous avons également découvert des subtilités de calcul, comme le fait qu’il n’est pas suffisant de payer le solde de ses cartes de crédit à temps (avant qu’il ne soit reporté d’un mois sur l’autre), mais qu’il faut les payer avant que les banques ne closent leurs comptes mensuels, ce qui se fait généralement quelques jours avant la clôture du compte de la carte de crédit. Une petite subtilité dont nous n’étions pas au courant et qui nous a fait perdre quelques points.
- A savoir que les taux d’intérêt peuvent être fixes ou variables, et surtout qu’ils varient quotidiennement, voire plusieurs fois par jour, en fonction de facteurs que j’ai trouvés un peu trop opaques à mon goût. Tant qu’aucun accord n’est passé avec une banque (on dit dans ce cas que le taux est locked (bloqué)), toute votre construction financière peut évoluer du jour au lendemain.
- Le dernier point important est bien sûr le comportement de la Banque Fédérale (la fameuse « Fed »), notamment en ce moment où il est question de remonter les taux d’intérêt.

Construire un bon Credit Score, qui sert de sésame pour obtenir un prêt immobilier.

En France, nous avions pris un prêt très simple, donc je n’ai pas l’habitude des montages financiers que peuvent élaborer les banquiers. J’ai l’impression que c’est assez similaire ici, avec des histoires de prêts primaires et secondaires. J’ai également découvert que pour faire diminuer le taux d’intérêt, on peut acheter des « points ». Cela correspond à un pourcentage du montant du prêt (typiquement entre 0.25% et 3%) que l’on paie en plus de son down payment à la signature de la vente. Ce petit capital supplémentaire permet de faire diminuer le taux d’intérêt (par exemple, avec 1.25% de points, nous avons gagné 0.25% sur notre taux d’intérêt).

Les négociations se sont faites par e-mail entre 5 agents (loan officers) différents sur 2 jours, avec des retournements de dernière minute, (« the new rates are out, I can make you 3 .99% !», « I just found out I can make you 3.75% with 1.5 point !» etc.) Je n’ai donc jamais rencontré un banquier de visu (toujours ça de gagné) et la mise en concurrence a fonctionné pleinement à mon avantage.

Voilà pour tout ce qui concerne le côté pécuniaire lié à l’achat d’une maison. Nous avons eu des délais à cause de notre appartement en France et de notre prêt immobilier attenant, mais la Banque Postale et notre agence immobilière ont été surprenamment réactives et efficaces. Au final, les choses se sont plutôt bien passées, ouf! Le prochain billet sur le sujet évoquera toutes les démarches que nous avons eu à faire lors de l’achat à proprement parler de la maison.

Dans la même série:

Si vous vivez aux Etats-Unis et pensez acheter votre « home sweet home », je vous conseille aussi cet article du New York Times.